Đầu tư BĐS hiệu quả: Chìa khóa nằm ở quy hoạch

Quy hoạch là gì?

Quy hoạch là sự phân bố, sắp xếp các hoạt động sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một vùng lãnh thổ nhằm đưa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trên lãnh thổ qua các thời kỳ. Giai đoạn quy hoạch thường được chia thành trung hạn và dài hạn, dựa trên cơ sở tính toán hợp lý và khai thác hiệu quả điều kiện của vùng đất để đạt được những kỳ vọng đã đề ra.

Quy hoạch có rất nhiều loại được chia thành các cấp độ, địa bàn và lĩnh vực khác nhau. Điển hình là quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội một vùng lãnh thổ, quy hoạch cán bộ, quy hoạch phát triển ngành kinh tế - kỹ thuật, quy hoạch khu công nghiệp tỉnh, quy hoạch khu đô thị,...

Tại sao cần tìm hiểu về quy hoạch để có định hướng đầu tư bất động sản đúng?

Trước khi đầu tư một bất động sản nào đó, bạn nên nghĩ đến việc xem quy hoạch đất xây dựng vì đây là một chủ đề được nhiều người quan tâm. Như đã nói ở trên, thông qua bản đồ quy hoạch, bạn sẽ biết được vị trí của bất động sản mà mình muốn mua thuộc diện quy hoạch gì (BĐS nhà ở, BĐS quy hoạch khu công nghiệp, BĐS quy hoạch cây xanh đô thị,... ). Đây sẽ là nguồn tham khảo tốt để bạn có sự lựa chọn đầu tư một BĐS phù hợp với mình.

Một vài người thường mua theo cảm tính, không xem xét tình hình quy hoạch sẽ dễ rơi vào trường hợp mua trúng bất động sản nằm trên mảnh đất được xác định để quy hoạch giao thông, quy hoạch công viên xanh,… Những ngôi nhà nằm trong khu vực này sẽ rơi vào tình trạng buộc phải dỡ bỏ để giải phóng mặt bằng, bị thu hồi quyền sử dụng tài sản vì những mục đích công cộng. Do đó, khi muốn mua bất động sản bất kỳ phải cân nhắc quy hoạch, nếu không bạn sẽ dễ bị mất một số tiền lớn.

Một số khái niệm khác liên quan đến quy hoạch

Quy hoạch xây dựng là gì?

Tại khoản 30, điều 3 Luật xây dựng 2014 quy định: Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.

Cũng trong Luật này, còn có hai khái niệm về quy hoạch xây dựng khác như:

Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống đô thị, nông thôn, khu chức năng đặc thù và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc một huyện, liên tỉnh, liên huyện phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù là việc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi một khu chức năng đặc thù. Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng.

Giấy phép quy hoạch xây dựng là gì?

Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án xây dựng trong khu chức năng cụ thể để làm cơ sở lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi quy hoạch chi tiết và phân khu xây dựng chưa được phê duyệt.

Quy hoạch treo là gì?

Quy hoạch treo là tình trạng tài sản (đất) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi vào kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích cụ thể, tuy nhiên do không thực hiện thu hồi tài sản theo đúng tiến độ nên được xếp vào quy hoạch treo. Thông thường sau 3 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà không thực hiện hoặc thông báo thay đổi thì các phần đất trên được gọi là đất quy hoạch treo.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì?

Sơ đồ quy hoạch, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch (theo Luật quy hoạch 2017). Tại khoản 6, điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.

Ý nghĩa các bản đồ quy hoạch

Quy hoạch chi tiết 1/500

1/500 hay còn gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bản đồ này là sự triển khai cụ thể của quy hoạch tỷ lệ 1/2000, được sử dụng như một cơ sở để lập các dự án xây dựng tiếp theo nếu có đầy đủ hồ sơ phê duyệt cũng như các nhà đầu tư xây dựng. Bản đồ quy hoạch 1/500 xác định nội dung của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 nói cách khác là quy hoạch tổng thể mặt bằng cho các dự án đầu tư đang xây dựng. Nó là cơ sở để định vị dự án, lập kế hoạch cơ bản, kỹ thuật kết cấu, xây dựng và thực hiện công trình.

Khi nào dự án phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500?

Dự án đầu tư xây dựng do tổ chức thực hiện đầu tư có quy mô dưới 5ha (dự án đầu tư xây dựng căn hộ không quá 2ha). Khi đó có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không cần lập quy hoạch chi tiết.

Các dự án nêu trên chỉ đưa ra các giải pháp hạ tầng kỹ thuật trong quy hoạch tổng thể, quy hoạch kiến ​​trúc công trình, nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch ngành. Đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

Nhưng mặt khác, khi nhà đầu tư triển khai dự án. Sở Kỹ thuật và Sở Xây dựng sẽ yêu cầu quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Từ góc độ này, chủ đầu tư của dự án khu dân cư là các hộ dân. Vì có nhiều nhà đầu tư, cho dù quy mô dự án dưới 5 ha vẫn phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

Quy hoạch 1/2000

Quy hoạch 1/2000 là bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhằm chia sẻ và xác định mạng lưới công trình hạ tầng và chức năng sử dụng đất để chỉ ra nội dung quy hoạch chung của đô thị và định hướng quy hoạch một khu đô thị trong một khu vực rộng lớn. Bản quy hoạch này là căn cứ để giải quyết tranh tụng và có giá trị pháp lý cao.

Bản đồ quy hoạch chung 1/5000

Bản đồ quy hoạch chung 1/5000 nhằm xác định đặc điểm và vai trò của thành phố trong việc khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị và thiết kế cơ sở hạ tầng, hệ thống xã hội.

4 cách kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch hay không

Theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không thì người dân có thể kiểm tra theo một trong bốn cách sau:

1. Xem quy hoạch trực tiếp quyền sử dụng đất trên thông tin sổ hồng - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

2. Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

3. Hỏi ý kiến cán bộ địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có bất động sản để biết thêm thông tin.

4. Xem thông tin tại các công ty chuyên về dịch vụ đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương

Nguồn: Tổng hợp