Làm sao để bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng?

1. Điều kiện bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Sổ hồng chung cư hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, do Bộ Xây dựng ban hành. Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua.

Tuy nhiên trên thực tế, không ít chung cư chậm ra sổ hồng khiến cư dân gặp khó khăn khi muốn bán căn hộ hoặc vay vốn ngân hàng. Để bán được căn hộ khi chưa có sổ hồng, chủ căn hộ phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán (theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014). 

2. Thủ tục bán căn hộ khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Chuẩn bị đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng căn hộ chung cư

Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất được các thoả thuận mua bán (Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….), bên bán sẽ nộp đơn lên chủ đầu tư để xem xét. Đơn này phải đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của bên mua. 

Sau đó, chủ đầu tư sẽ kiểm tra việc thanh toán của chủ căn hộ xem có bị chậm tiến độ, thiếu hay vướng mắc gì không, hợp đồng mua bán có đang thế chấp vay ngân hàng hay không…. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ ra thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Lúc này, chủ nhà mới được phép chuyển nhượng căn hộ khi chưa có sổ hồng.

Để hạn chế tối đa rủi ro cho người mua, chủ nhà muốn bán căn hộ chưa
có sổ hồng phải tuân thủ rất nhiều quy định, thủ tục.
 

Bước 2: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua và bên bán sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong đó thỏa thuận các nội dung về: Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên… Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Ngoài hợp đồng nêu trên, người bán cần chuẩn bị 1 số giấy tờ khác khi thực hiện công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như:

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư
- Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư
- Biên bản làm việc của chủ đầu tư giữa hai bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua)
- Thông báo của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán…

Bước 3: Khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Sau khi công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tùy theo thỏa thuận trước đó mà bên bán hoặc bên mua sẽ đứng ra thực hiện khai, nộp thuế TNCN. Cụ thể, mức thuế TNCN phải nộp trong trường hợp này được tính như sau:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý để đủ điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng.

Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế TNCN. Cơ quan giải quyết các thủ tục và vấn đề vướng mắc trong quá trình này là Chi cục thuế nơi có căn hộ chung cư đó.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- Hoá đơn VAT các đợt thanh toán 
- Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế 

Bước 4: Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng đã công chứng

Quy trình xác nhận của chủ đầu tư sẽ diễn ra trong vòng 5 ngày kể từ ngày nhận được các giấy tờ liên quan đến giao dịch của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng căn hộ. Sau khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhượng những giấy tờ sau:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư 
• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng 
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân 
• Biên bản bàn giao nhà 

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như trên để việc chuyển nhượng được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi, tránh xảy ra tranh chấp không đáng có.ời đứng tên hợp đồng mua bán phải làm gì nếu muốn bán căn hộ khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu?