Nghịch lý BĐS Nghệ An: đất trung tâm đô thị “đủng đỉnh” tăng

Đô thị lớn và thực tế giá đất tăng nóng

Theo dõi thị trường những năm gần đây cho thấy bất động sản “lõi” tại khu vực trung tâm luôn là xu hướng chủ đạo tại các quốc gia, đô thị phát triển. Vì thế, giá bất động sản trung tâm cũng luôn tăng trưởng vượt bậc.

Trên thế giới, tăng trưởng giá đất tại các đô thị luôn khiến người mua sửng sốt. Tại thủ đô London, tốc độ tăng giá nhà tại đây hiện nhanh gấp hai lần so với tốc độ tăng giá nhà trung bình trên toàn Vương quốc Anh. Còn theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ, giá nhà có sẵn trung bình tháng 3/2022 đã tăng 15% – 30% so với một năm trước đó. Tại Hàn Quốc, giá căn hộ trung bình tại Seoul năm 2021 tăng tới 90% so với cùng thời điểm 2 năm trước và hiện đang đạt đỉnh. Tại Trung Quốc, giá nhà ở các thành phố sầm uất và phát triển nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến hiện cao hơn mức lương trung bình khoảng 14 lần.

Trở lại Việt Nam, vài năm trước, một nghiên cứu đã công bố báo cáo về mức giá tại các khu vực xung quanh phố đi bộ Hà Nội. Theo đó, giá đất bình quân tại khu vực này ở mức 541,6 triệu đồng/m2. Ở một số tuyến phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm, mức giá giao động ở mức 500 – 800 triệu đồng/m2, thậm chí, có nơi lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2. Với những con số này, các chuyên gia đánh giá: “Giá đất Hà Nội sánh ngang ngửa với các thành phố lớn nổi tiếng trên thế giới như New York, Paris hay Tokyo”.

Một khảo sát gần đây cũng ghi nhận giá bất động sản rao bán tại Hà Nội tăng đều đặn. Trong số các quận, huyện của Hà Nội, quận Hoàn Kiếm có mức tăng trung bình cao nhất là 17% – 30% , các khu vực còn lại như Ngã Tư Sở, Trường Chinh, Láng thuộc quận Đống Đa có mức tăng dao động từ 12 – 19%.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, giá đất trung bình tại đường Nguyễn Huệ – nơi được ví là “trái tim” của thành phố có giá khoảng 1,5 tỷ đồng/m2. Theo Cushman & Wakefield, trong quý 1/2022, giá các phân khúc bất động sản tại TP.HCM đều tiếp tục tăng nhanh. Phân khúc nhà chung cư tăng 8% theo quý và 27% theo năm. Phân khúc nhà liền thổ tăng 42% theo năm. Giá nhà tại TP. HCM hiện cao gấp khoảng 25 – 26 lần thu nhập bình quân của một hộ gia đình, nằm trong số 20 thành phố có giá nhà cao nhất thế giới.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại “lõi” các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn với bình quân tăng khoảng 5 – 10%. Cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021.

Đất đô thị – xu hướng phát triển bền vững

Lý giải cho sự tăng giá chóng mặt của giá đất khu vực trung tâm, nhiều chuyên gia chỉ ra những lợi thế mà các khu vực khác như vùng ven, nông thôn không có được.

Đơn cử, nhiều công ty, tập đoàn lớn trên thế giới đều ưu tiên đặt trụ sở hoặc văn phòng đại diện tại các đô thị trung tâm sầm uất bởi vị trí này sẽ củng cố giá trị thương hiệu cho doanh nghiệp, đồng thời cung cấp nhiều tiện ích đẳng cấp cho các chuyên gia, người lao động mà vùng ven đô khó lòng đáp ứng đủ.

Vị trí trung tâm không chỉ là “mục tiêu” của các doanh nghiệp mà còn là điểm dừng chân ưa thích của cư dân và khách du lịch trong, ngoài nước. Sở hữu cơ sở hạ tầng đồng bộ, điều kiện vật chất đầy đủ, nhiều cơ sở chăm sóc sức khỏe và trung tâm giải trí sôi động, đô thị trung tâm là “thỏi nam châm” hút du khách đến tham quan, mua sắm, trải nghiệm cuộc sống hiện đại và sầm uất. Bên cạnh đó, cư dân mọi nơi cũng có xu hướng đổ về an cư tại khu vực trung tâm để tận hưởng những điều kiện sống tốt nhất.

Thêm vào đó, khi quỹ đất các khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp cộng với quy định nghiêm về quy hoạch, hạn chế xây dựng nhà cao tầng, nguồn cung bất động sản tại khu vực trung tâm thành phố ngày càng hạn chế. Vì vậy, “cuộc chạy đua” để tìm kiếm quỹ đất xây dựng dự án của các chủ đầu tư cũng như nhu cầu lớn sở hữu bất động sản trung tâm càng khiến giá đất đô thị tăng trưởng nóng.

Nghịch lý giá đất trung tâm đô thị tại Nghệ An

Trong khi đó tại Nghệ An, các chuyên gia đánh giá có sự “bất thường” trong bất động sản khi đất trung tâm TP Vinh khoảng 4 năm qua chỉ ghi nhận sự biến động nhẹ về giá, chưa tương xứng với giá trị thực của khu vực “lõi” Nghệ An và Bắc Trung Bộ.

Cụ thể, vào năm 2018, đất ở các phường trung tâm TP Vinh như Lê Mao, Đội Cung, Hồng Sơn, Trường Thi đã có giá dao động từ 13 – 30 triệu/m2 ở lối 2, 3, có nơi từ 70 – 120 triệu đồng/m2 cho vị trí mặt đường lớn. Đến nay, giá đất ở các phường này về cơ bản chỉ tăng trưởng nhẹ, cá biệt có sự tăng trưởng mạnh ở những vị trí có quy hoạch hạ tầng trọng điểm như phố đi bộ trên đường Nguyễn Văn Cừ…

Đây được xem là một nghịch lý khó lý giải khi gần đây TP Vinh đã có Quyết định số 827/QĐ – TTg về phê duyệt Đề án phát triển thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thành trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ đến năm 2023, định hướng đến năm 2030. Thêm vào đó, kể từ thời điểm cuối năm 2021 đến nay, đông đảo ông lớn bắt đầu đặt chân vào thị trường TP Vinh như Vingroup, Ecopark … với các dự án lớn. Theo các chuyên gia, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, các dự án lớn thì thị trường nhà đất TP Vinh sắp tới sẽ “sục sôi”, giá thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng mới khởi đầu cho giai đoạn mới với tăng trưởng chóng mặt và nóng sốt về giá.

Tuy vậy, các vùng ven TP Vinh hoặc các vùng nông thôn Nghệ An lại có biên độ tăng giá nhanh hơn.

Cụ thể, tại các xã ngoại thành như Nghi Đức, Nghi Ân, Hưng Lộc, Hưng Đông…của TP Vinh giá sang tên, chuyển nhượng đất nền đã tăng từ 100% đến 300% chỉ trong một thời gian ngắn. Nhiều lô đất vào thời điểm năm 2020 có giá khoảng 7 – 8 triệu đồng/m2 nhưng đến tháng 2, 3, 4 năm 2021 thì bán trao tay với giá 12 – 15 triệu đồng/m2, tức tăng 70 – 87% trong vài tháng.

Tại các vùng nông thôn, giá đất gần đây tăng từng ngày, thậm chí từng giờ. Điển hình tại Diễn Châu, đất đấu giá“đội” lên tăng vọt trong năm 2022, có lô giá khởi điểm hơn 1,4 tỷ đồng, sau đấu giá trúng hơn 3 tỷ đồng, mức chênh lệch lô đất mà người trúng hơn 1,5 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Tại Đô Lương, có thời điểm mức chênh lệch giá các lô đất đấu trúng là từ hơn 2,4 tỷ đến 2,7 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Chỉ trong 1 phiên đấu giá trong cùng ngày, số tiền vượt giá khởi điểm có thể lên đến hơn 61%.

Theo các chuyên gia, đất trung tâm TP Vinh hiện đang bị “nén” về nguồn cung cũng như biên độ tăng giá. Trong tương lai, với các dự án hạ tầng cũng như khu đô thị lớn đang và sắp triển khai, giá đất trung tâm thành phố sẽ còn tăng trưởng mạnh đến xứng đáng với tiềm năng và kỳ vọng về một bất động sản “lõi” trung tâm, đầy đủ kết nối hạ tầng và tiện ích hiện đại.