Chuyên gia: “Bất động sản TP Vinh đang tồn tại hiện tượng “lạ””

Bất động sản tăng phi mã tại trung tâm đô thị lớn

Theo dõi thị trường trong nhiều thập kỷ qua cho thấy bất động sản tại khu vực lõi trung tâm luôn là xu hướng chủ đạo tại các quốc gia phát triển. Với những lợi thế hàng đầu như tập trung đông đảo cư dân và khách du lịch, hạ tầng hoàn hảo và tiện ích đa dạng, kết hợp nguồn cung khan hiếm cùng nhu cầu sở hữu lớn luôn khiến giá bất động sản trung tâm tăng trưởng chóng mặt.

Đơn cử, trên thế giới, Monaco, Hong Kong và New York là 3 thị trường nhà ở đắt đỏ nhất, với trung bình 1 triệu USD (gần 24 tỷ VND) chỉ mua được hơn 17 m2 tại Monaco, 21 m2 ở Hong Kong và 38 m2 tại New York. Tại thủ đô London, tốc độ tăng giá nhà tại đây hiện nhanh gấp hai lần so với tốc độ tăng giá nhà trung bình trên toàn Vương quốc Anh. Còn ở Trung Quốc, trong những năm gần đây, giá nhà đất ở các thành phố sầm uất liên tục neo ở mức cao đến nỗi mọi người đều quen với câu nói “bán đất Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến có thể mua toàn bộ đất Mỹ”.

Tốc độ tăng giá nhà tại London nhanh gấp hai lần so với tốc độ tăng giá nhà trung bình trên toàn Vương quốc Anh

Trở lại Việt Nam, gần đây một nghiên cứu đã công bố báo cáo về mức giá tại các khu vực xung quanh phố đi bộ Hà Nội – “trung tâm của trung tâm” thủ đô. Theo đó, giá đất bình quân tại khu vực này ở mức 541,6 triệu đồng/m2. Ở một số tuyến phố cổ, mức giá dao động từ 500 – 800 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2 (Hàng Ngang, Hàng Đào). Trong 10 năm qua, giá đất trung tâm Hà Nội đã tăng lên ít nhất 16 lần (phố Hàng Bạc), có nơi tăng từ 25 – 31 lần (phố Trần Hưng Đạo, Hàng Bông…).

Còn tại TP Hồ Chí Minh, giá trung bình tại các quận trung tâm là 400 – 700 triệu/m2, riêng giá đất tại đường Nguyễn Huệ – nơi được ví là “trái tim” của thành phố có giá khoảng 1,5 tỷ đồng/m2. Theo Cushman & Wakefield, trong quý 1/2022, giá các phân khúc bất động sản tại TP.HCM đều tiếp tục tăng nhanh, trong đó căn hộ chung cư tăng 8% theo quý và 27% theo năm, phân khúc nhà liền thổ tăng 42% theo năm.

Tầm tài chính 2 – 3 tỷ đồng hiện khó mua được căn hộ chung cư tại trung tâm Hà Nội, TP Hồ Chí Minh

Tại thị trường TP Thanh Hóa, theo ghi nhận, trong vòng một năm qua giá đất nhiều nơi tăng trung bình khoảng 30 – 40%. Đặc biệt một vài khu đô thị xung quanh trung tâm hành chính mới của TP Thanh Hóa khởi công xây dựng cách đây 3 năm với giá khởi điểm chỉ trên dưới 10 triệu đồng/m2, đến nay sau khi hạ tầng đã được bàn giao, giá giao dịch trên thị trường đã lên tới 30 – 35 triệu đồng/m2, tức tăng trung bình đến 80%/năm.

“Hiện tượng lạ” tại trung tâm đô thị TP Vinh  

Trong khi đó tại Nghệ An, các chuyên gia đánh giá có sự “lạ” trong bất động sản khi đất trung tâm TP Vinh những năm qua chỉ ghi nhận sự biến động nhẹ về giá, chưa tương xứng với giá trị thực của khu vực “lõi” Bắc Trung Bộ.

Cụ thể, vào năm 2018, đất nền ở các phường trung tâm TP Vinh như Lê Mao, Đội Cung, Hồng Sơn, Trường Thi đã có giá dao động từ 13 – 30 triệu/m2 ở lối 2, 3, có nơi từ 70 – 120 triệu đồng/m2 cho vị trí mặt đường lớn. Đến hiện tại, giá đất ở các phường này về cơ bản chỉ “nhích” nhẹ vài phần trăm, cá biệt có sự tăng trưởng mạnh ở những vị trí có quy hoạch hạ tầng trọng điểm như phố đi bộ trên đường Nguyễn Văn Cừ, Lê Mao…

Giá của phân khúc chung cư cũng dao động không nhiều qua các đợt, đơn cử như dự án T&T Victoria giáp 4 trục đường huyết mạch tại vị trí đắc địa nhất trung tâm thành phố, có giá 21 – 24 triệu/m2 (tháng 1/2022), đến tháng 12/2022 khi cư dân đã về ở và các tiện ích đã hoàn thiện, các căn hộ tại đây có mức giá 23 – 26 triệu/m2, tức tăng khoảng 8 – 9%/năm. Trong khi đó 19 – 23 triệu/m2 đã là mức giá phổ biến của các dự án chung cư quanh trung tâm thành phố, thậm chí áp dụng cho cả những dự án mới ra mắt thị trường.

Giá BĐS TP Vinh chưa tương xứng với tiềm năng và vị thế của đô thị trung tâm Bắc Trung Bộ

Theo các chuyên gia, hiện tượng “lạ” còn được ghi nhận khi chênh lệch mức giá trung tâm TP Vinh với vùng ven đang khá thấp, trong khi ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, giá đất trung tâm thường cao gấp 3 – 3,5 lần so với đất cận trung tâm và có thể gấp tới 10 – 13 lần so với đường vành đai xung quanh trung tâm.

Cụ thể, tại các xã ngoại thành TP Vinh như Nghi Đức, Nghi Ân, Hưng Lộc, Hưng Đông… giá sang tên, chuyển nhượng đất nền đã tăng từ 100% đến 300% chỉ trong một thời gian ngắn. Nhiều lô đất vào thời điểm năm 2020 có giá khoảng 7 – 8 triệu đồng/m2 nhưng đến quý II năm 2021 thì bán trao tay với giá 12 – 15 triệu đồng/m2, tức tăng 70 – 90% trong vài tháng, tiến đến gần mức giá một số vùng tại trung tâm đô thị TP Vinh.

Thậm chí, tại các vùng nông thôn Nghệ An như Diễn Châu, Đô Lương, Nam Đàn…, giá đất cũng tăng chóng mặt trong năm 2022 khi chỉ trong 1 phiên đấu giá trong cùng ngày, số tiền vượt giá khởi điểm có thể lên đến hơn 61%. Tính theo trung bình hiện tại, mức giá chung tại lối 2, 3 và các trục đường nhánh của các huyện trên đã rơi vào khoảng 18 – 28 triệu/m2, đất mặt đường lớn tại vị trí trung tâm có giá khoảng 40 – 50 triệu/m2.

Giá đất tại lõi trung tâm TP Vinh vẫn còn ở “đầu sóng” và sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng mạnh trong tương lai gần

Tuy vậy, giới chuyên môn đánh giá hiện tượng này sẽ không còn tồn tại lâu khi gần đây TP Vinh đã có Quyết định số 827/QĐ – TTg  phê duyệt Đề án phát triển thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thành trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ đến năm 2023, định hướng đến năm 2030. Theo đó, TP Vinh sẽ được mở rộng gấp đôi cùng tầm nhìn gia tăng dân số ước tính 2.9-3.1%/năm, lên đến 588 nghìn người vào năm 2030 kéo theo sự “bùng nổ” về nhu cầu nhà ở.

Thêm vào đó, thời điểm cuối năm 2022, đông đảo ông lớn bắt đầu đặt chân vào thị trường TP Vinh như Vingroup, Ecopark … với các dự án lớn, dự báo đưa thị trường nhà đất TP Vinh “sục sôi” trong thời gian tới, thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường, khởi đầu cho giai đoạn mới với tăng trưởng chóng mặt và nóng sốt về giá.

Trong tương lai, với các dự án hạ tầng cũng như khu đô thị lớn đang và sắp triển khai, giá bất động sản trung tâm thành phố sẽ còn tăng trưởng mạnh để xứng đáng với tiềm năng và kỳ vọng về vùng “lõi” trung tâm, đầy đủ kết nối hạ tầng và tiện ích hiện đại.