Thị trường BĐS Đà Nẵng, Phú Quốc, Vân Đồn giờ ra sao sau cơn sốt giá?

Đà Nẵng: giá neo cao, vắng bóng giao dịch

Là thành phố du lịch ven biển có hạ tầng đồng bộ, lượng khách lưu trú cao, bất động sản Đà Nẵng từ lâu đã là điểm đến của giới đầu tư, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền. Trong 3 năm qua, từ năm 2017, đất nền Đà Nẵng liên tục xảy ra các đợt sốt nóng cục bộ. Đỉnh điểm là những tháng đầu năm 2019, giá đất bị đẩy lên cao chót vót. Có những lô đất tăng giá cả tỷ đồng, thậm chí giá tăng phi mã chỉ sau 1 đêm.

• => Bất động sản Nghệ An trỗi dậy nhờ đòn bẩy hạ tầng
• => Thị trường đất nền Nghệ An đang nóng trở lại
• => Sức hút đặc biệt của TP Vinh đối với các nhà đầu tư

Khoảng tháng 2, 3/2019, cơn sốt còn lan rộng tới những địa bàn xa trung tâm TP như huyện Hòa Vang, hay khu vực ven biển giáp ranh Quảng Nam. Không chỉ sốt đất nền thổ cư, mà đất dự án, đất ruộng cũng được lùng sục. 

Khác với các đợt sốt trước đó có liên quan đến thay đổi hạ tầng, sốt đất nền Đà Nẵng trong 3 tháng đầu năm chủ yếu là sốt ảo, do thông tin đồn thổi của cò đất. Chính vì thế, ngay khi chính quyền địa phương vào cuộc bằng một số văn bản cảnh báo, chấn chỉnh và động thái dẹp hàng loạt kiot trái phép trên địa bàn, từ đầu tháng 4/2019, sốt đất nền Đà Nẵng bắt đầu xẹp xuống và im ắng cho đến nay.

Thị trường đất nền Đà Nẵng bắt đầu có tín hiệu khởi sắc về lượng tin rao và người
quan tâm nhưng giao dịch vẫn im ắng. Ảnh minh họa

Hiện tại, cơn sốt đất tại đây không còn nữa, dân đầu cơ cá mập đã rút lui, bỏ lại thị trường ảm đạm, chỉ còn những nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa kịp thoát hàng. Đáng chú ý là, giá đất nền, nhà phố trên thị trường sơ cấp tại Đà Nẵng tuy hạ nhiệt so với trước nhưng không giảm sâu, chỉ khoảng trên dưới 10% so với những tháng trước đó và vẫn neo ở mức cao, ngoại trừ một số lô đất do nhà đầu tư không thể tiếp tục ôm hàng buộc phải bán tháo cắt lỗ khoảng 200-350 triệu đồng mỗi lô so với thời điểm trước sốt. Thị trường gần như đóng băng giao dịch do người ôm hàng sợ lỗ không muốn bán ra, người muốn lao vào thì đang chờ đợi, thăm dò động thái thị trường.

Tuy nhiên, sau cả quý tuột dốc, tháng 7 vừa qua, thị trường Đà Nẵng bắt đầu le lói dấu hiệu khởi sắc trở lại. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2019, lượng tin rao bán BĐS Đà Nẵng tăng nhẹ 6%, lượt tìm kiếm tăng 24% so với tháng 6. Dấu hiệu khởi sắc này chưa rõ ràng, chưa thể khẳng định khi nào thị trường hồi phục, nhưng về dài hạn, Đà Nẵng vẫn là thị trường bất động sản giàu tiềm năng, dư địa tăng giá vẫn còn, thậm chí tăng nóng do thành phố đang có những chuyển biến mới về hạ tầng.

Phú Quốc: thị trường im ắng, giới đầu cơ rút lui

Năm 2018 kỳ vọng Luật đặc khu được thông qua sẽ châm ngòi cho sự bùng nổ dân số ở Phú Quốc của giới đầu tư đã bất thành, nhu cầu ở thực tại huyện đảo cũng rất khiêm tốn. Hơn nữa, thời gian sau đó thị trường cũng không có thêm tác động nào từ quy hoạch, chính sách để có thể bùng nổ nguồn cầu. Cũng vì vậy, từ giữa năm 2018, khi Phú Quốc tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng đất, ngừng phân lô tách thửa, cùng với đó Luật đặc khu không được thông qua, không ít dân đầu tư đã “mắc cạn” tại Phú Quốc. Ngoại trừ khu vực trung tâm, lân cận trung tâm với những khu đất đã rõ ràng quy hoạch, pháp lý, phần còn lại của thị trường rơi vào trầm lắng. 

Tình trạng trên còn tiếp tục kéo dài sang nửa đầu năm 2019. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2019 mức độ quan tâm, tìm kiếm BĐS tại địa bàn tỉnh Kiên Giang giảm hơn 60% so với nhu cầu tìm mua 1 tháng trước đó. Kiên Giang cũng là tỉnh duy nhất khu vực phía Nam ghi nhận mức độ quan tâm BĐS giảm mạnh. Bên cạnh đó, lượng sản phẩm rao bán thứ cấp tại thị trường này đang tăng thêm 14% so với tháng trước do động thái bán ra của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ dạng lướt sóng sau một thời gian dài chờ đợi. 

Ông Đặng Đức Giới, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Đặc khu, cho biết, 70-80% văn phòng môi giới nhà đất tại Phú Quốc đã rút lui, đóng cửa so với thời kỳ xảy ra cơn sốt đất hồi cuối năm 2017, đầu năm 2018. Số văn phòng còn lại chỉ hoạt động cầm chừng, lượng giao dịch bất động sản cũng sụt giảm mạnh.

Giá đất một số nơi trên huyện đảo cũng sụt giảm, ngoại trừ những nơi có thế mạnh về hạ tầng, thị trường vẫn diễn ra hoạt động mua bán những lô nền nhỏ lẻ là đất thổ cư có giấy tờ đầy đủ. Khi chủ đầu tư bán cắt lỗ, nhiều giao dịch vẫn có thể thực hiện.

Bất động sản Phú Quốc không còn sốt nóng hầm hập như năm 2018. Ảnh minh họa: Tuổi trẻ

Nhìn chung, phần lớn giao dịch trên thị trường Phú Quốc thời gian qua tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm thị trấn Dương Đông và một số ấp lân cận thị trấn như ấp Cửa Lấp, ấp Suối Đá thuộc xã Dương Tơ, ấp Cây Thông Trong, ấp Cây Thông Ngoài thuộc xã Cửa Dương.

Ngoài các khu vực trên, việc mua bán những thửa đất lớn (đất công), đất trong dân (trồng cây lâu năm) thuộc Gành Dầu, Hàm Ninh, Cửa Dương… diễn biến vô cùng chậm chạp.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự trầm lắng của Phú Quốc chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Sắp tới, thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ có hướng đi hoàn toàn khác, đó là tăng trưởng dần đều và bền vững, thị trường đất nền sẽ đi theo xu hướng đầu tư dài hạn, không còn tình trạng lướt sóng, chộp giật như trước đây.

Còn mới đây, trước đề nghị dừng quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu kinh tế của tỉnh Kiên Giang, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu UBND tỉnh này lập mới quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế), theo văn bản số 739, tháng 6/2018 của Thủ tướng. Như vậy, Phú Quốc vẫn sẽ được quy hoạch thành đặc khu trong tương lai. Liệu đây có thể sẽ là thông tin làm cho thị trường nhà đất tại huyện đảo “nóng” trở lại trong thời gian tới?

Vân Đồn: giá tăng ngắn ngủi rồi xẹp lép

Đầu năm 2019, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Khu kinh tế Vân Đồn - Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Cùng với đó, hàng loạt hệ thống hạ tầng giao thông lớn ở đây đi vào vận hành như Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn, tuyến cao tốc Hạ Long - Vân Đồn…

Đầu tháng 1/2019, chính quyền huyện Vân Đồn chính thức tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn, cho phép giao dịch mua bán đất đai đối với những trường hợp đủ điều kiện theo quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó, kể từ sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản Vân Đồn có dấu hiệu "nóng" trở lại một cách mất kiểm soát. Môi giới và các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn hoạt động tấp nập, khách mua cũng nườm nượp đổ về huyện đảo.

Tại thời điểm tháng 1/2019, giá đất nền ở Vân Đồn đạt mức tăng phổ biến từ 10-15% so với thời điểm tháng 7/2018 (giai đoạn thị trường đóng băng). Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính, có thể kinh doanh được, mức tăng có thể đạt 20%.

Nỗ lực thổi giá đất Vân Đồn đầu năm 2019 của dân đầu cơ thất bại, thị trường hiện
khá im ắng. Ảnh: một khu đất nền tại trung tâm thị trấn Cái Rồng.

Theo khảo sát của bactrungbo.vn, chỉ trong vòng 2 tháng sau Tết, giá đất tại nhiều vị trí tại Vân Đồn đạt mức tăng 30-50%. 

Nhiều lô đất giá tăng theo ngày, theo tuần. Đất dự án Phương Đông nhảy 5 giá chỉ trong vòng 1 tuần, từ 28 triệu đồng/m2 lên 33-34 triệu đồng/m2. Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính đường ở thị trấn Cái Rồng, mức tăng có thể đạt 5-7 giá so với thời điểm trước Tết, từ 23-28 triệu đồng/m2 lên 28-35 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư, môi giới ồ ạt đổ về Vân Đồn làm giàu, chọn nơi đây là điểm đến của dòng vốn. 

Trước diễn biến trên, ngày 12/3, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành văn bản số 1501 về việc thanh tra quản lý, sử dụng đất các dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản trên địa bàn huyện Vân Đồn. 

Cuối tháng 4/2019, Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Quảng Ninh đã vào cuộc thanh tra toàn diện các dự án bất động sản trên địa bàn Vân Đồn để báo cáo UBND tỉnh.

Sau các động thái trên của chính quyền, ông Nguyễn Thanh Tùng, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Thanh Tùng Vân Đồn cho biết, toàn bộ các dự án, các giao dịch bất động sản với các loại đất rừng, đất chuyển đổi, đất nuôi trồng thủy sản đã chững lại. Tuy nhiên, đất sạch vẫn giao dịch bình thường.

Như vậy sự vào cuộc của chính quyền địa phương một lần nữa khiến nỗ lực thổi giá của cò đất Vân Đồn bất thành. Dù giá rao bán đất tại huyện đảo có nơi đã chạm mức 70 triệu đồng/m2 nhưng thực tế vẫn không dễ giao dịch.

Ở thời điểm này, nhà đất Vân Đồn vẫn chưa có thêm diễn biến đáng chú ý nào, giao dịch nhìn chung khá trầm lắng. Đây cũng là điểm chung hiện tại của những “điểm nóng” bất động sản thời gian qua.

Nhận xét về tình trạng sốt nóng đất đai tại các địa phương trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng bản chất của việc duy trì đà tăng trưởng và sự ổn định của thị trường bất động sản vẫn là phải có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, ở những địa bàn nhỏ thì nhu cầu mua để ở cũng thấp nên sóng thị trường thường không duy trì được lâu. 

"Và khi sóng ngắn, những người rút đúng lúc sẽ có lãi. Ngược lại, nếu nhà đầu tư chậm chân hơn sẽ có thể bị mắc cạn và phải chờ đợi thêm", ông Toản nói.