Cục diện “xoay chiều” trên thị trường bất động sản Nghệ An

Sốt đất hạ nhiệt, thị trường phân hóa

Câu chuyện đất nông thôn nhưng giá thành phố đã là thực trạng nhức nhối của thị trường bất động sản Nghệ An trong những tháng đầu năm 2022.

Ghi nhận thời điểm trước và sau Tết Nguyên đán năm 2022, một số xã vùng ven TP. Vinh như Hưng Lộc, Nghi Ân, Nghi Kim, Nghi Phong, Nghi Đức… giá đất nền tăng một cách “chóng mặt”. Thậm chí, nhiều xã vùng nông thôn, miền núi trên địa bàn Nghệ An cũng xảy ra hiệu ứng sốt đất vì số lượng lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ ngày đêm đi săn lùng để mua đất, khiến giá đất bị đẩy lên cao, có nơi bằng và hơn giá trị đất ở đô thị. Giá đất tăng gấp 1,5 cho đến 4,5 lần so với 2, 3 năm trở về trước. Thậm chí, giá không chỉ tăng theo ngày mà còn tăng theo từng giờ vì có những lô đất buổi sáng được rao bán với giá 5 – 6 triệu/m2 thì buổi chiều đã tăng lên 7,5 – 8 triệu/m2.

Tuy nhiên, bước vào quý II/2022, sốt đất ở các khu vực miền nông thôn đã hạ nhiệt, lượng khách hỏi mua hầu như không có mặc dù giá đất đã giảm hơn trước. Từ đây, thị trường cũng bước vào sự phân hóa khi những nhà đầu cơ “lướt sóng” sẽ lựa chọn bỏ cọc hoặc bán cắt lỗ, trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn sẽ “ôm đất” chờ giá tăng hoặc “quay đầu” tìm kiếm sản phẩm đầu tư khác an toàn hơn.

Nhà đầu tư đứng trước nhiều ngã rẽ sau cơn sốt đất

Thông tin từ UBND huyện Diễn Châu cho biết, huyện vừa có quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá đất và thu nộp ngân sách Nhà nước số tiền đặt cọc của khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất các lô đất tại vùng quy hoạch dân cư các xã: Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Bích, Diễn Mỹ. Theo đó có 73 lô đất với tổng diện tích 13.418,74 m2 có các cá nhân trúng đấu giá đất nhưng đã bỏ cọc với số tiền trên 15 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu được biết, thời điểm diễn ra đấu giá đất ở các xã trên thu hút lượng người tham gia đông, đất đấu giá tăng cao so với giá đất bình thường tại địa phương. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đất đang lắng xuống, giá giảm, trong khi một số nhà đầu tư không vay được tiền từ ngân hàng để giao dịch… nên nhiều người đã bỏ cọc.

Quyết định của UBND huyện Diễn Châu về việc “Hủy bỏ kết quả trúng đấu giá đất và thu nộp ngân sách Nhà nước” số tiền đặt cọc của khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại một số vùng quy hoạch dân cư

Trước đó, vào tháng 3/2021 xã Nhân Thành, huyện Yên Thành đã tổ chức đấu giá 32 lô đất có giá khởi điểm trên 600 triệu đồng/lô. Trong phiên đấu giá có trên 200 hồ sơ tham gia, tuy nhiên, sau đó chỉ có 18/32 lô đất nộp tiền. Tương tự ở xã Mã Thành có 36 lô được tổ chức đấu giá vào hồi tháng 5/2021 nhưng chỉ có 12 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số còn lại đã bỏ cọc.

Được biết, tính đến nay, huyện Yên Thành có khoảng trên 40 lô đất còn tồn đọng sau đấu giá tập trung ở các xã Nhân Thành, Mã Thành, Khánh Thành, Vĩnh Thành…

Còn huyện Đô Lương cũng đang có trên 20 lô đất đã trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, tập trung ở các xã Lạc Sơn, thị trấn Đô Lương, Thượng Sơn…

Nhà đầu tư khôn ngoan tìm về dự án bất động sản

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện tượng giá đất nông thôn sốt cao không chỉ ở Nghệ An mà ở rất nhiều nơi trên cả nước, cho thấy nhu cầu đầu tư quá lớn của người dân trong thời gian qua.

Các dự án bất động sản trở lại dẫn dắt thị trường sau thời gian bị “lu mờ” bởi những cơn sốt đất ảo

Theo đó, việc lợi dụng cơn sốt đất để đầu cơ bất động sản sẽ để lại rất nhiều hệ quả dây chuyền về mặt cung – cầu bởi thực tế nhiều người mua đất là muốn bán nhanh, lãi nhanh chứ không phải phục vụ nhu cầu để ở. Điều này đã tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ giá trị thửa đất thực tế trước khi xuống tiền đặt cọc.

Các chuyên gia nhận định, so với các dự án bất động sản do doanh nghiệp đầu tư tại các đô thị, phân khúc đất nền nông thôn thua kém về hệ thống cơ sở hạ tầng và các tiện ích đi kèm, do đó thường chỉ phù hợp với nhu cầu định cư của người dân bản địa hơn là nhu cầu đầu tư. Trong tầm trung và dài hạn thì phân khúc đất nền nông thôn cũng rất khó gia tăng được giá trị.

Đó cũng là lý do giới đầu tư rút đi khỏi các khu vực nông thôn và quay về xu hướng lựa chọn các dự án bất động sản lớn ở trung tâm. Có thể nói sau những “biến cố” sốt ảo, “tiền mất tật mang”, nhà đầu tư đã nhận ra những sản phẩm bất động sản thuộc dự án có liên kết vùng thuận lợi, tiện ích cao cấp, môi trường sống xanh mới là sự đầu tư thông minh, an toàn và xứng đáng.

Xu hướng này đã được chứng thực khi lượt tìm hiểu và giao dịch của các dự án bất động sản lớn như T&T, Vinh New Center (TP Vinh), Vinh Heritage, Khu đô thị Hoàng Sơn (Diễn Châu)… tăng đột biến trong thời gian gần đây, đón nhận sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư không chỉ trong mà còn ngoài tỉnh. Bên cạnh đó, các dự án chung cư cũng ghi nhận “làn sóng” giao dịch ấn tượng như Cửa Tiền Home với 95% sản phẩm đã bán hết, T&T Victoria sôi động người mua trong các buổi mở bán…

Sau cơn sốt đất, nhận định tích cực là khi thị trường được kiểm soát chặt chẽ và đúng hướng từ chính quyền địa phương, tính minh bạch của thị trường sẽ tăng lên. Trong trạng thái ấy, chỉ những dự án nào hội tụ đủ các yếu tố vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, tiện ích – pháp lý đầy đủ, khả năng gia tăng giá trị trong trung hạn, dài hạn thì mới thu hút được khách hàng và nhà đầu tư, tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản bền vững, lâu dài.